11 de janeiro de 2018

Financiamento imobiliário mais acessível com notas explicativas melhores

por Edmilson Patrocinio de Sousa

Durante um treinamento em um dos maiores bancos brasileiros, uma analista de crédito visivelmente aborrecida me perguntou se seria possível exigir que pequenas e médias empresas (PME) apresentassem informações sobre o saldo a receber das vendas de unidades imobiliárias. O curso era sobre análise de créditos para empresas de Incorporação Imobiliária e a pergunta me fez lembrar do Pronunciamento Técnico CPC PME e das notas explicativas dos balanços das PMEs.

Não é incomum que as Demonstrações Financeiras (DFs) de PMEs apresentem em suas notas explicativas apenas alguns índices de análise de balanços, tais como os de liquidez e endividamento. Além de inadequado isto é desnecessário, pois tais índices podem ser facilmente obtidos pelos próprios analistas a partir das DFs.

As notas explicativas são parte integrante das Demonstrações Financeiras e deveriam incluir informações complementares e elucidativas às evidenciadas no Balanço Patrimonial (BP), na Demonstração de Resultados do Exercício (DRE) e nas demais demonstrações financeiras.

Como exemplo de informações que complementam e elucidam itens do BP e da DRE, no ramo de incorporação imobiliária, pode-se mencionar o montante residual dos contratos de vendas de unidades imobiliárias. Neste sentido, eu sempre recomendo aos meus clientes que incluam na nota explicativa sobre contas a receber de clientes a informação de que o saldo apresentado no balanço reflete a execução do contrato, dado o andamento das obras (Percentage of Completion – POC) e, adicionalmente, qual o valor total ainda a ser recebido dos contratos de venda já assinados.

Também recomendo a inclusão de uma nota explicativa informando que o saldo do estoque está ao custo dos insumos e que acrescentem a informação sobre qual o Valor Geral de Venda (VGV) das unidades em estoque.

A prestação de informações relevantes, tempestivas, confiáveis e apresentadas de forma clara captura a boa vontade do analista, pois facilita sua compreensão e auxilia o avaliador de crédito a formar um juízo sobre se deve conceder o pleito. Por outro lado, a ausência de informações, muitas das quais já exigidas por normas como o CPC PME, resulta em pedidos de informações adicionais, solicitação de preenchimentos de novos formulários, enfim, faz crescer a burocracia.

De um lado, é comum ouvir os gestores reclamarem de lentidão e burocracia para a liberação de financiamento à produção imobiliária. De outro, a reclamação é sobre a ausência de informações claras e completas. O órgão regulador da profissão contábil, o CFC, tem buscado emitir normas exigindo um significativo conjunto de informações, que entre outros propósitos destinam-se a suprir informações para embasar a decisão de fornecimento de capital. Certamente as normas existentes podem e devem ser aperfeiçoadas. Mas, por enquanto, que tal cumprirmos plenamente as normas já existentes e depois envidar esforços para aperfeiçoá-las? A elaboração de notas explicativas em conformidade com o CPC PME já é um excelente passo para as PMEs.

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  • Edmilson Patrocinio de Sousa
    Edmilson Patrocinio de Sousa

    Professor de Contabilidade da Universidade do Estado da Bahia (Uneb) e de cursos de educação executiva da Fipecafi, Doutor em Contabilidade pela FEA/USP, Professor da UNEB e da FIPECAFI, Diretor da EPS Consultoria e Treinamentos e autor do livro Contabilidade de Contratos de Construção e de Incorporação Imobiliária publicado pelo GEN | Atlas.