6 de setembro de 2018

RET: entenda o Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias

por Edmilson Patrocinio de Sousa

O Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET) é um benefício tributário concedido ao incorporador como um incentivo econômico para que ele submeta o terreno e demais recursos de um empreendimento específico ao Patrimônio de Afetação (PA), que é um regime jurídico destinado a garantir a consecução das obras e entrega das chaves ao adquirente. Desta forma, o PA implica em apartar, e de alguma forma “engessar” uma parcela do patrimônio do incorporador.

Parece claro que o incorporador que concluiu as obras na forma e no prazo previsto, cumpriu seu dever para com todos os adquirentes, atuais e futuros, e deveria ter direito integral ao benefício do RET, sem limitações temporais, exceto a irretroatividade.

Adicionalmente, o incorporador que concluiu o empreendimento mesmo sem ter vendido todas as unidades é quem bem merece o benefício do RET. Nos dias atuais, carregados de distratos e baixa força de venda, o empreendedor cumpridor de suas obrigações é quem contribui para a sobrevivência deste importante segmento da economia.

Porém, este não é o entendimento a tempos esboçado pela Receita Federal do Brasil (RFB), conforme suas respostas em diversas Soluções de Consulta.

Quem é meu cliente de consultoria ou foi meu aluno no curso construtoras da FIPECAFI conhece a Solução de Consulta 244 – Cosit, de 12 de setembro de 2014, e sabe que desde aquele época, ao menos uma parte da Receita Federal do Brasil (RFB), já havia manifestado um claro entendimento sobre o alcance temporal do Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET):

“…o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem” (SC Cosit 244/2014; grifos no original).

Obviamente, sempre apresentei a visão oposta, esboçada na Solução de Consulta Disit/SRRF07 Nº 7045, de 11 de dezembro de 2014:

“É irrelevante, para efeito de submissão ao RET e, por conseguinte, de realização do pagamento unificado dos tributos devidos à razão de 4% (quatro por cento) da receita mensal auferida com as vendas de todas as unidades imobiliárias do empreendimento, o momento em que estas são realizadas, se antes ou depois da extinção do regime de afetação por meio da averbação da sua baixa no competente Registro de Imóveis” (SC Disit/SRRF07 7045/2014).

Todavia, sempre alertei que a visão da SC Disit/SRRF07 7045/2014 parecia não ser a dominante na RFB, pois ela já havia se manifestado contrário ao RET para unidades vendidas após a conclusão das obras em diversas ocasiões. A título de exemplo, para as mais recentes, veja-se a SC Cosit 217/2017 e SC Disit/SRRF08 8025/2017.

Porém, em 2018 a RFB resolveu jogar em pá de cal definitiva sobre o assunto. A SC Cosit 99001, de 15 de janeiro de 2018, afirma que “Não se submetem ao RET as receitas decorrentes d as vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação”, mas também “REFORMA A SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 7.045 SRRF07/DISIT, DE 11 DE DEZEMBRO DE 2014”.

Porém, mesmo triste, mantenho minha máxima: Ao fisco o que é do fisco, nada a mais nada a menos!

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  • Edmilson Patrocinio de Sousa
    Edmilson Patrocinio de Sousa

    Professor de Contabilidade da Universidade do Estado da Bahia (Uneb) e de cursos de educação executiva da Fipecafi, Doutor em Contabilidade pela FEA/USP, Professor da UNEB e da FIPECAFI, Diretor da EPS Consultoria e Treinamentos e autor do livro Contabilidade de Contratos de Construção e de Incorporação Imobiliária publicado pelo GEN | Atlas.