9 de abril de 2018

Ganho de capital na venda de imóvel: conheça os detalhes relevantes

por Paulo Henrique Pêgas

A tributação de ganho de capital na venda de imóvel no Brasil foi completamente modificada em 2005, com a publicação da Lei nº 11.196/05, que trouxe um modelo bastante inteligente, justo, talvez até benevolente, para as pessoas com melhor capacidade financeira. Todavia, existem alguns detalhes importantes, que julguei interessante apresentar neste artigo.

Ganho de capital na venda de imóvel: conheça os detalhes relevantes

 
A principal mudança foi a possibilidade de redução do ganho de capital por um deflator, como se fosse uma atualização monetária. Apesar da fórmula complexa, que o programa da Receita Federal do Brasil (RFB) simplifica, fazendo o cálculo automaticamente, o modelo reduz bastante o valor do ganho de capital. Suponha a aquisição de um imóvel por R$ 300 mil, com venda posterior por R$ 400 mil. O ganho de capital seria de R$ 100 mil, apenas se a compra e a venda se realizassem no mesmo mês.

Perceba que, um imóvel adquirido em 2008, e vendido em 2018, teria sido reduzido em 34%, passando o ganho de R$ 100 mil para pouco menos de R$ 66 mil. A ideia do legislador foi permitir algum tipo de atualização, que, em 2017, por exemplo, foi maior que a inflação oficial. O modelo matemático criado vai reduzindo o percentual, à medida que o imóvel vai ficando mais velho, de modo que um ano tem redução de 4,1%, enquanto dez anos traz redução acumulada de 34,4%.

Portanto, admitindo que o imóvel do exemplo didático tivesse sido adquirido em mar./08 e fosse vendido agora, em mar./18, o IR devido seria de R$ 9.863 (15% sobre R$ 65.753), representando alíquota efetiva de 9,9% sobre o ganho nominal de R$ 100 mil. Além disso, imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 têm outra redução, que varia de 95% (1970) até 5% (1988), conforme o art. 18 da Lei nº 7.713/88. Há, ainda, isenção integral quando ocorre a venda por até R$ 440 mil do único imóvel do contribuinte.

Mas o salto qualitativo da lei foi isentar o ganho de capital com o simples motivo de troca de imóvel. Assim, caso a pessoa física realize venda de imóveis residenciais (pode ser mais de um) e utilize o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias, terá todo o ganho de capital considerado isento. O contribuinte que utilizar o benefício da isenção no ganho de capital só poderá obter outra isenção após decorridos cinco anos. Apresento, a seguir, um exemplo com variações para ajudar a entender o tema.

Ganho de capital na venda de imóvel: conheça os detalhes relevantes

Foto: Istock/Getty Images

José possuía um imóvel, adquirido em jun./98 por R$ 100 mil e vendido em maio/17 por R$ 500 mil. Vejamos três possibilidades de uso do dinheiro por José:

A) Os recursos foram utilizados integralmente na compra de outro imóvel, em set./17. O ganho de capital de R$ 400 mil será todo isento.

B) Os recursos não foram utilizados na compra de imóveis residenciais. Nesse caso, haverá ganho de capital de R$ 400 mil, mas que terá alguns redutores importantes (rendimentos isentos). Veja o cálculo:

FR1 (jan./96 a nov./05), que monta 0,5837. Assim, o ganho seria reduzido para R$ 233.480.

FR2 (dez./05 a maio/17), que monta 0,6175, aplicado sobre o novo valor de R$ 233.480. Assim, o ganho diminuiria para R$ 144.174.

Portanto, o ganho de R$ 255.826 (400.000 – 144.174) seria informado na ficha de rendimentos isentos, enquanto a parcela tributável, e que terá a aplicação da alíquota de 15%, monta R$ 144.174. O IR ficou em R$ 21.626, e o ganho de capital (líquido de IR), em R$ 122.548, e este valor será informado na linha de rendimentos com tributação definitiva (exclusivo na fonte).

C) José utilizou R$ 300 mil (60%) para comprar outro imóvel. Nesse caso, o ganho de capital de R$ 160 mil (40% de 400 mil) será tributado exclusivamente na fonte. O percentual utilizado para comprar outro imóvel (60%) e que monta R$ 240 mil, será informado como rendimento isento. Mas a própria parcela tributada terá reduções (FR1 e FR2), que, na prática, irá gerar ganho de capital tributável de R$ 57.670. O IR será de R$ 8.651, e o ganho líquido, informado como rendimentos com tributação exclusiva na fonte, de R$ 49.019. O total informado como isento monta, no caso, R$ 342.330 e deve ser informado na linha 7 dos rendimentos isentos.

A isenção permitida só alcança a compra de imóvel residencial (ou mais de um) e isso não inclui pagamento de parcelas de financiamento de imóvel já existente no momento da venda. Portanto, quem tem imóvel e quer comprar outro e utilizar o benefício da redução deve ficar atento, pois é necessário vender primeiro o imóvel e, depois, sim, adquirir o outro para obter a isenção.

O tema é relevante e cheio de detalhes, tanto é que há um capítulo exclusivo (37) do meu livro Manual de Contabilidade Tributária para tratar do assunto. Concluindo, há algumas possibilidades de tornar isento o ganho obtido na venda de imóveis. Os caminhos são apresentados, resumidamente, a seguir:

A)Venda de imóvel no mês por até R$ 35 mil;

B) Venda do único imóvel por até R$ 440 mil;

C) Venda de imóvel (pode ser mais de um e não precisa ser o único), com uso do dinheiro para comprar um ou mais imóveis no prazo de 180 dias da data da venda.

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    Paulo Henrique Pêgas

    É contador, atuando profissionalmente na área contábil-tributária há 30 anos, principalmente em instituições financeiras. Professor titular da disciplina Contabilidade e Planejamento Tributário no curso de graduação em Ciências Contábeis do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC-RJ). Nos cursos de pós-graduação, atua também no IBMEC-RJ, na Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI-SP) e na Universidade Candido Mendes (UCAM), em parceria com o Instituto de Pesquisa e Estudos Contábeis (IPECRJ).