5 de abril de 2017

A incorporação imobiliária e o regime de afetação patrimonial

por Edmilson Patrocinio de Sousa

Afetação é o regime pelo qual o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como, os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

O regime de Afetação é benéfico para o mercado imobiliário, na medida em que dá maior segurança para os adquirentes. Para estimular os incorporadores a aderir e a submeter suas incorporações a este regime, o Governo Federal deu um estímulo fiscal, denominado de Regime Especial de Tributação (RET), que se consubstancia em economia tributária para o incorporador, mas exige que a incorporação seja submetida ao regime de afetação.

O regime de afetação foi instituído através da medida provisória 2.221/2001, com o objetivo de reestabelecer a confiança dos adquirentes de unidades imobiliárias. Nesta época, a confiança no mercado de incorporação estava abalada devido à quebra de uma das maiores incorporadoras do país, a Encol, cuja falência foi decretada em 1999.

Com a falência da Encol, diversas famílias viram o seu sonho da casa própria e a poupança de uma vida se perder. Este evento trouxe uma crise de confiança e fez os possíveis adquirentes temerem comprar unidades imobiliárias em processo de construção. Para dar segurança ao mercado, de que tais unidades imobiliárias seriam concluídas e entregues no prazo estabelecido, criou-se o regime de afetação.

Atualmente, o regime de afetação está disciplinado pelos artigos 31-A a 31-F, da lei 4.591/64, que foram introduzidos pela lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. A lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disciplina a incorporação imobiliária no Brasil.

No regime de afetação o terreno e as acessões, objetos de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação destinado à consecução da incorporação correspondente, e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, o objetivo da afetação é garantir a “entrega das chaves”.

O regime de afetação é um importante instituto, na medida em que dá maior segurança aos adquirentes de unidades imobiliárias ainda não edificadas. Adicionalmente, o Patrimônio de Afetação é requisito indispensável para que o incorporador possa optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) e, assim, obter uma economia tributária.

A submissão da incorporação ao regime de afetação requer alguns procedimentos operacionais, tais como a competente averbação e o registro no CNPJ. O incorporador deverá adotar diversos cuidados, incluído a abertura de conta corrente bancária, específica para a movimentação de recursos do Patrimônio de Afetação, a prestação de contas à Comissão de Representantes e a manutenção de registros contábeis específicos do Patrimônio de Afetação.

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  • Edmilson Patrocinio de Sousa
    Edmilson Patrocinio de Sousa

    Professor de Contabilidade da Universidade do Estado da Bahia (Uneb) e de cursos de educação executiva da Fipecafi, Doutor em Contabilidade pela FEA/USP, Professor da UNEB e da FIPECAFI, Diretor da EPS Consultoria e Treinamentos e autor do livro Contabilidade de Contratos de Construção e de Incorporação Imobiliária publicado pelo GEN | Atlas.